ماذا نعني بمصطلح "الرهن العقاري"؟

يشير مصطلح الرهن العقاري إلى القرض المستخدم في شراء أو صيانة منزل أو أرض أو أنواع أخرى من العقارات، حيث يوافق المقترض على الدفع للمقرض بمرور الوقت، عادةً في سلسلة من المدفوعات المنتظمة التي يتم تقسيمها إلى أصل وفائدة، ويعمل العقار كضمان لتأمين القرض، ويجب على المقترض التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من خلال المقرض المفضل لديه والتأكد من استيفائه للعديد من المتطلبات، بما في ذلك الحد الأدنى من درجات الائتمان والدفعات المقدمة، حيث تخضع طلبات الرهن لعملية اكتتاب صارمة قبل أن تصل إلى مرحلة الإغلاق، وتختلف أنواع القرض العقاري بناءً على احتياجات المقترض، مثل القروض التقليدية والثابتة.

النقاط الرئيسية لمصطلح الرهن العقاري

• الرهون العقارية هي قروض تُستخدم لشراء منازل وأنواع أخرى من العقارات.

• تعتبر الممتلكات نفسها بمثابة ضمان للقرض.

• تتوفر الرهون العقارية في أنواع مختلفة، بما في ذلك السعر الثابت والمعدل القابل للتعديل.

• تعتمد تكلفة الرهن العقاري على نوع القرض، ومدته، وسعر الفائدة الذي يفرضه المقرض.

• يمكن أن تختلف معدلات الرهن العقاري بشكل كبير حسب نوع المنتج ومؤهلات مقدم الطلب.

‍

كيفية عمل الرهن العقاري

يستخدم الأفراد والشركات الرهن العقاري لشراء العقارات دون دفع سعر الشراء بالكامل مقدمًا، حيث يسدد المقترض القرض بالإضافة إلى الفائدة على مدى عدد محدد من السنوات حتى يمتلك العقار بشكل مجاني وواضح، وتُعرف الرهون العقارية أيضًا باسم الامتيازات مقابل الممتلكات أو المطالبات على الممتلكات، إذا توقف المقترض عن سداد الرهن العقاري، يمكن للمقرض أن يحجز على الممتلكات.

‍

فعلى سبيل المثال، يتعهد مشتري منزل سكني بمنازلهم للمقرض، والذي يكون لديه بعد ذلك مطالبة بالعقار، وهذا يضمن مصلحة المُقرض في العقار في حالة تقصير المشتري في الوفاء بالتزاماته المالية، وفي حالة حجز الممتلكات، يجوز للمقرض إخلاء السكان وبيع العقار واستخدام الأموال من البيع لسداد ديون الرهن العقاري.

‍

عملية الرهن العقاري

يبدأ المقترضون المحتملون العملية بالتقدم إلى واحد أو أكثر من مقرضي الرهن العقاري، سيطلب المُقرض دليلًا على أن المقترض قادر على سداد القرض، وقد يشمل ذلك البيانات المصرفية والاستثمارية، والإقرارات الضريبية الأخيرة، وإثبات الوظيفة الحالية، وسيقوم المُقرض عمومًا بإجراء فحص ائتماني أيضًا.

‍

إذا تمت الموافقة على الطلب، فسيقوم المُقرض بتقديم قرض للمقترض يصل إلى مبلغ معين وبسعر فائدة معين، حيث يمكن لمشتري المنازل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بعد أن يختاروا عقارًا لشرائه أو عندما لا يزالون يتسوقون لشراء منزل، وهي عملية تُعرف بالموافقة المسبقة، يمكن أن يمنح الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري المشترين ميزة في سوق الإسكان الضيق لأن البائعين سيعرفون أن لديهم المال لدعم عرضهم.

‍

بمجرد أن يتفق البائع والمشتري على شروط صفقتهما، سيجتمع هو أو ممثلوهم فيما يسمى بالإغلاق، وهذا هو الوقت الذي يدفع فيه المقترض دفعة مقدمة للمقرض، حيث ينقل البائع ملكية العقار إلى المشتري ويتسلم المبلغ المتفق عليه من المال، ويوقع المشتري على أي مستندات رهن متبقية.

‍

أنواع الرهن العقاري

تأتي الرهون العقارية في أشكال متنوعة، والأنواع الأكثر شيوعًا هي الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا و15 عامًا، وبعض شروط الرهن العقاري قصيرة تصل إلى خمس سنوات، في حين أن البعض الآخر يمكن أن يستمر 40 سنة أو أكثر، وقد يؤدي تمديد المدفوعات على مدى سنوات أخرى إلى تقليل الدفعة الشهرية، ولكنه يزيد أيضًا من إجمالي مبلغ الفائدة التي يدفعها المقترض على مدى فترة القرض.

فيما يلي بعض الأمثلة على بعض أشهر أنواع قروض الرهن العقاري المتاحة للمقترضين.

• الرهن العقاري الثابت

مع الرهن العقاري الثابت، يظل معدل الفائدة كما هو طوال مدة القرض، كما هو الحال بالنسبة للمدفوعات الشهرية للمقترض تجاه الرهن العقاري، فالرهن العقاري الثابت يسمى أيضًا الرهن العقاري التقليدي. 

• الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)

يكون سعر الفائدة ثابتًا لفترة أولية في الرهن العقاري القابل للتعديل ARM، وبعد ذلك يمكن أن يتغير بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة السائدة، وغالبًا ما يكون سعر الفائدة الأولي أقل من سعر السوق، مما يجعل الرهن العقاري في المتناول على المدى القصير، ولكن ربما يكون أقل تكلفة على المدى الطويل إذا ارتفع السعر بشكل كبير.

• قروض الفائدة فقط

يمكن أن تشتمل أنواع الرهون العقارية الأخرى الأقل شيوعًا، مثل الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط وآليات خيار الدفع، على جداول سداد معقدة ويفضل المقترضون المحنكون استخدامها.

واجه العديد من مالكي المنازل مشاكل مالية مع هذه الأنواع من الرهون العقارية خلال فقاعة الإسكان في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

• الرهون العقارية العكسية

كما يوحي اسمها، فإن الرهون العقارية العكسية هي منتج مالي مختلف تمامًا، فهي مصممة لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكبر والذين يرغبون في تحويل جزء من حقوق الملكية في منازلهم إلى أموال نقدية.

حيث يمكن لأصحاب المنازل الاقتراض مقابل قيمة منازلهم والحصول على المال كمبلغ إجمالي أو دفعة شهرية ثابتة أو حد ائتمان، ويصبح رصيد القرض بالكامل مستحقًا عندما يموت المقترض أو يبتعد بشكل دائم أو يبيع المنزل.

ضمن كل نوع من أنواع الرهن العقاري، يتمتع المقترضون بخيار شراء نقاط الخصم لشراء سعر الفائدة الخاص بهم، فالنقاط هي في الأساس رسوم يدفعها المقترضون مقدمًا للحصول على معدل فائدة أقل على مدى فترة القرض، عند مقارنة معدلات الرهن العقاري، تأكد من مقارنة الأسعار مع نفس عدد نقاط الخصم لمقارنة حقيقية بين الأنواع.

‍

الأسئلة الشائعة حول الرهن العقاري

• لماذا يحتاج الناس الرهون العقارية؟

غالبًا ما يكون سعر المنزل أكبر بكثير من مبلغ المال الذي تدخره معظم الأسر، ونتيجة لذلك، تسمح الرهون العقارية للأفراد والعائلات بشراء منزل عن طريق دفع دفعة أولى صغيرة نسبيًا، مثل 20٪ من سعر الشراء، والحصول على قرض مقابل المبلغ المتبقي، ثم يتم تأمين القرض بقيمة العقار في حالة تخلف المقترض عن السداد.

• هل يمكن لأي شخص الحصول على رهن عقاري؟

سيحتاج مقرضو الرهن العقاري إلى الموافقة على المقترضين المحتملين من خلال تقديم الطلب وعملية الاكتتاب، ويتم تقديم قروض الإسكان فقط لأولئك الذين لديهم أصول ودخل كافيين بالنسبة لديونهم لتحمل قيمة المنزل عمليًا بمرور الوقت، ويتم أيضًا تقييم درجة ائتمان الشخص عند اتخاذ قرار تمديد الرهن العقاري، ويختلف معدل الفائدة على الرهن العقاري أيضًا، حيث يتلقى المقترضون الأكثر خطورة معدلات فائدة أعلى.

• ماذا يعني الثابت مقابل المتغير على الرهن العقاري؟

العديد من الرهون العقارية تحمل معدل فائدة ثابت، وهذا يعني أن السعر لن يتغير طوال مدة الرهن العقاري - عادةً 15 أو 30 عامًا - حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة أو انخفضت في المستقبل، فالرهن العقاري ذو معدل الفائدة المتغير أو القابل للتعديل (ARM) له معدل فائدة يتقلب على مدى عمر القرض بناءً على ما تفرضه أسعار الفائدة.

• كم عدد الرهون العقارية التي يمكنني الحصول عليها على منزلي؟

يُصدر المقرضون عمومًا الرهن العقاري الأول أو الأساسي قبل السماح برهن عقاري ثانٍ، ويُعرف هذا الرهن العقاري الإضافي عمومًا باسم قرض ملكية المنازل، ولا يقدم معظم المقرضين رهنًا عقاريًا لاحقًا مدعومًا بنفس العقار، ولا يوجد حداً تقنيًا لعدد القروض الصغيرة التي يمكنك الحصول عليها على منزلك طالما أن لديك نسبة حقوق الملكية، ونسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان للحصول على الموافقة عليها.

• أين يمكنني الحصول على قرض عقاري؟

يتم تقديم الرهون العقارية من خلال مجموعة متنوعة من المصادر، فالبنوك والاتحادات الائتمانية غالبا ما تقدم قروضاً لشراء المنازل، وهناك أيضًا شركات رهن عقاري متخصصة لا تتعامل إلا بشكل خاص مع قروض الإسكان، ويمكنك أيضًا توظيف وسيط رهن عقاري غير تابع لمساعدتك في التسوق للحصول على أفضل سعر بين مختلف المقرضين.

‍

"اقرأ المزيد من المعلومات عن الأمور المالية على موقعنا مالبيديا Maalpedia"

المراجع المعتمدة:

• https://www.investopedia.com